ΟΙ ΤΙΜΕΣ ΤΩΝ ΑΝΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΗΠΕΙΡΟ ΓΙΑ ΤΟ 2023
Στο περιθώριο οδηγούνται χιλιάδες εμπορικά ακίνητα, καθώς διευρύνεται το χάσμα μεταξύ των σύγχρονων και των παλιών γραφείων (κατηγορίες Β και Γ), όπως και μεταξύ των καταστημάτων στις δημοφιλείς αγορές και εκείνων στις δευτερεύουσες.
Η μεγάλη πλειονότητα των ανθρώπων της κτηματαγοράς, σε ποσοστό πάνω 50% και πάνω, εκτιμούν ότι οι τιμές πώλησης και ενοικίασης γραφείων και καταστημάτων θα παραμείνουν σταθερές κατά τη διάρκεια του 2023 συγκριτικά με το 2022.
Μοναδικές εξαιρέσεις αποτελούν οι ποιοτικοί γραφειακοί χώροι όπου το 52% των παραγόντων της αγοράς του real estate προβλέπουν ότι εφέτος το μισθωτικό ενδιαφέρον θα κινηθεί υψηλότερα (σ.σ. το 43% εκτιμούν ότι θα υπάρξει σταθερότητα), καθώς και τα καταστήματα στις κύριες αγορές, με το 49% να θεωρεί ότι θα σημειωθεί άνοδος στη ζήτηση για ενοικιάσεις έναντι του 43%, οι οποίοι πιστεύουν πως δεν καταγραφούν κάποιες αλλαγές.
Αυτά προκύπτουν, μεταξύ άλλων, από την ετήσια ανάλυση που διεξήχθη από την Υποδιεύθυνση Έρευνας και Ανάλυσης της Cerved Property Services (CPS) και αφορά στην ελληνική αγορά ακινήτων και ειδικότερα τον εμπορικό τομές.
Στην έρευνα-ερωτηματολόγιο έλαβαν μέρος πάνω από 200 επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων, καλύπτοντας γεωγραφικά το μεγαλύτερο μέρος της χώρας. Το δίκτυο συνεργατών της CPS περιλαμβάνει τόσο εκτιμητές όσο και μεσίτες ακινήτων.
Η αγορά γραφείων γενικά κινείται με διαφορετικές ταχύτητες ανάλογα με τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του ακινήτου. Η τηλεργασία ευνόησε τη νέα γενιά νεόδμητων γραφείων, αύξησε τις ποιοτικές απαιτήσεις των χρηστών και ενέτεινε την ανάγκη για στέγαση σε χώρους ασφαλείς, ευέλικτους, άνετους, βιοκλιματικούς και υψηλών προδιαγραφών.
Οι σύγχρονες εταιρείες αναζητούν κυρίως «πράσινα» κτίρια και οι επενδυτές ενδιαφέρονται για χαρτοφυλάκια βιώσιμων ακινήτων. Οι τιμές αυτών των γραφείων ανεβαίνουν, η αυξημένη ζήτηση διατηρείται, οι αποδόσεις τους συρρικνώνονται, η πληρότητά τους είναι εξασφαλισμένη και κατά συνέπεια, διευρύνεται το χάσμα μεταξύ του αποθέματος Β ή Γ κατηγορίας και των σύγχρονων γραφείων, όπως φαίνεται και από την ετήσια έρευνα της CPS .
Είναι χαρακτηριστικό ότι μόλις το 9% των συμμετεχόντων στην έρευνα απάντησαν πως το μισθωτικό ενδιαφέρον για τα παλιότερα γραφεία (Β ή Γ κατηγορίας) θα αυξηθεί, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό για το αγοραστικό ενδιαφέρον ήταν ακόμη χαμηλότερο, στο 5%.
Οι ηλεκτρονικές πωλήσεις ρίχνουν τις τιμές των φυσικών καταστημάτων. Υψηλή ζήτηση αγοράς και μίσθωσής τους καταγράφεται μόνον σε προνομιακά σημεία, σύμφωνα με την έρευνα.
Η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος των Ελλήνων λόγω της ενεργειακής κρίσης και των πληθωριστικών πιέσεων δημιούργησε πιέσεις στο λιανεμπόριο, όπου οι όγκοι πωλήσεων συρρικνώθηκαν με τους τζίρους να διατηρούνται σε αυξημένα επίπεδα λόγω πληθωρισμού.
Τι γίνεται στα σπίτια
Η δεκαετής οικονομική κρίση «βούλιαξε» τις αξίες των ακινήτων κατά περίπου 48% κι αυτή η «μαύρη» περίοδος προκάλεσε “σκοτεινούς” συνειρμούς μετά το ξέσπασμα της υγειονομικής κρίσης και πολύ περισσότερο μετά το πρωτοφανές ενεργειακό σοκ και τον πόλεμο στην Ουκρανία. Τα στοιχεία δείχνουν, όμως, ότι το… τσουνάμι στην ελληνική κτηματαγορά μοιάζει ασταμάτητο, παρά τα εμπόδια που ορθώνονται.
Κατ’ αρχάς, το κόστος οικοδομής υπό άλλες συνθήκες θα αποθάρρυνε τους ενδιαφερόμενους, καθώς οι ανατιμήσεις ανατρέπουν τους προϋπολογισμούς των εργολάβων μέσα σε 10- 15 ημέρες. Τούβλα, σίδερα, χαλκοσωλήνες, ξυλεία, σκυρόδεμα, πλαστικά, αλουμίνια, τζάμια “τρέχουν” με ταχύτητα 9,2% κατά μέσο όρο στο τελευταίο 12μηνο, ενώ αν ανατρέξει κανείς στα επιμέρους στοιχεία θα βρεθεί αντιμέτωπος με διψήφιες αυξήσεις ειδικά από την περασμένη Άνοιξη και μετά. Η αύξηση των νέων οικοδομικών αδειών κατά περίπου 10% σε σχέση με πέρσι και του όγκου των νέων οικοδομών κατά 18,5%, αποδεικνύουν ότι η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους δεν ανέστρεψε την τάση που έχει διαμορφωθεί από το δεύτερο εξάμηνο του 2018 και μετά στην αγορά ακινήτων.
Επί του παρόντος φαίνεται ότι δεν λειτουργεί αποτρεπτικά ούτε η αύξηση του χρηματοδοτικού κόστους. Μετά από μια μακρά περίοδο φτηνού χρήματος- στο οποίο ομολογουμένως δεν είχαν όλοι εύκολη πρόσβαση- άνοιξε ο κύκλος αύξησης των επιτοκίων και μάλιστα με επιθετικούς ρυθμούς. Εν αναμονή της επόμενης αύξησης από την ΕΚΤ- κατά 0,5 ή 0,75 μονάδες- το μέσο επιτόκιο των νέων στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο αυξήθηκε ήδη κατά 17 μονάδες βάσης και διαμορφώθηκε στο 3,01%.
Ακόμα κι έτσι, ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στις Ιδιωτικές Κατασκευές του ΙΟΒΕ, παρουσίασε κατακόρυφη βελτίωση και διαμορφώθηκε στις 96,3 μονάδες (από 76,8), αν και σε επίπεδο πολύ χαμηλότερο του αντίστοιχου περυσινού (145,6 μον.), όταν βέβαια δεν υπήρχε η αβεβαιότητα του πολέμου. Το σημαντικό είναι ότι οι απαισιόδοξες προβλέψεις για το επίπεδο προγραμματισμένων εργασιών αμβλύνθηκαν σημαντικά τον Σεπτέμβριο (-25 από -46 μονάδες), όπως και οι προσδοκίες για την απασχόληση, στις -29 (από -37) μονάδες.
Οι τιμές των ακινήτων στην Ήπειρο έχουν διαμορφωθεί από τέλη της προηγούμενη χρονιάς ως εξής:
Ν. Άρτας 747 ευρώ το τ.μ.
Θεσπρωτία 1.308 ευρώ το τ.μ.
Ν. Ιωαννίνων 1.300 ευρώ το τ.μ.
Ν. Πρέβεζας 1.417 ευρώ το τ.μ.
Όσο για ενοίκια, συνεχίζουν να τραβάνε την ανηφόρα, καθώς πέρα από την αναντιστοιχία προσφοράς- ζήτησης, ο καλπασμός των εμπορικών αξιών δημιουργεί ανάλογες προσδοκίες εσόδων στους ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν τα ακίνητα τους.
Ν. Άρτας 5,71 ευρώ το τ.μ.
Ν. Ιωαννίνων 7,63 ευρώ το τ.μ.
Ν. Πρέβεζας 6,67 ευρώ το τ.μ.
